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教授:以房养老有多种方式 政府偏选难度大的1种|房产|政府|以房养

时间:2019-04-18 16:50来源:www.ystgy.com 作者:admin 点击:

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

记者|金 姬

每个人都会老去,尤其在老龄化、少子化的中国,政府对养老政策的一举一动都会引发热议。

前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在 2014年一季度出台。

早在两年前,本刊就发表过《以房养老,痴人说梦》的文章,当时“以房养老”在国内遇到的问题到今天依然存在。2001年就开始研究“以房养老”的浙江大学经济学院财政学系柴效武教授告诉《新民周刊》, “以房养老”的方式有20多种,政府偏偏选了操作难度较大、风险较高的“倒按揭”,推广也不容易。

如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,“以房养老”难逃“雷声大,雨点小”的尴尬结局。

疑问一:养老不能靠政府?

此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

很多人对此却产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。民政部副部长窦玉沛解释,“以房养老”是自愿的、自主选择的行为,“还只是试点性举措”。

事实证明,此前多地的相关试点并不顺利。自2007年以来,包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”,但均因效果不佳而停止。“这些产品设计缺陷太大,随便就能挑出一大堆毛病。”柴效武无奈地表示。

去年春天开始,华东师范大学金融与统计学院院长,博士生导师汪荣明教授指导6名本科生开展“以精算模型为核心的中国反向抵押贷款式养老模式研究”,课题组总结了国内五种“以房养老”试点模式的失败原因:缺乏政府等有公信力的中间机构介入,无法取信于广大老年人;项目实施者的利益导向使得广大与其处于博弈关系中的老年人望而却步;无法满足老年人的收益预期;不能有效规避风险;不适应中国老年人的社会心理;没有考虑老年人的生命因素,使实施者与参与者双方都面临巨大风险。

疑问二:70年产权怎么解决?

2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。虽然2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。

柴效武认为,政府需要对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确。除产权有年限外,“倒按揭”业务的唯一抵押物就是房产,但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险:“如果建筑不到70年就损毁了呢?很多金融机构不愿做倒按揭项目,主要是看不到盈利点,所以没有积极性。银行现在赚钱很容易,没有必要做这种长期又不确定的产品。”

疑问三:房价未来会跌吗?

2003年,时任中房集团董事长的孟晓苏给国务院写了一封信,建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后,“以房养老”陆续获民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。2007年,在原劳动和社会保障部部长郑斯林的支持下,孟晓苏还创立了一家新的保险公司——幸福人寿,致力于开发“住房反向抵押养老保险”。但这款保险始终未获保监会批复,因为保险业界普遍认为房价会跌。

“以房养老”的存在,必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌。易居研究院向《新民周刊》表示:未来一二十年房价很难下跌,长期来看是上涨趋势。

但也有人指出,2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。与此同时,新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老人的房子开始大量推向市场,房价有了下跌的可能。

在“倒按揭”的发源地荷兰,很多老人正面临“以房养老”后出现的生存困难。1995年到2008年期间,荷兰房价平均上涨了250%,然而2008年金融机危机的爆发却戳破了房产市场的泡沫。目前,荷兰房价平均比五年前下跌了近20%,很多在2008年前做倒按揭的老人便成为了房价下跌的牺牲品,因为房产的剩余价值越来越低,意味着他们领取的抵押金额也在不断减少,如果房价跌破一定限额,金融机构就要提前收房子,毕竟没有人愿意做蚀本买卖。

疑问四:老人太长寿怎么办?

除了对房价下跌的担忧,老人越来越长寿,也是金融机构不愿推出“倒按揭”服务的一大原因,毕竟老人要百年之后才能把房屋交出来。

以香港的房产年金保险为例,当地人称为“斗长命”。保险公司是按照客户的寿命无限制给予偿付的,要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均,最终得到较为合理的结果。据香港政府统计处2012年的数据,香港男性的寿命为80.5岁,女性为86.7岁。已经投保的老人如果不到80岁就过世了,保险公司赚了;如果活过了90岁,老人就赚了。

随着香港公民的平均寿命不断上升,保险公司的类似险种也愈来愈谨慎。为此,香港政府2011年7月推出安老按揭计划,允许年龄在55岁以上的香港居民,将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。截至今年8月底,已经有6家银行提供此类贷款产品,香港按揭证券公司共接获459宗申请,借款人平均年龄为69岁,每月领取的年金平均为13700港币(约合人民币10812元)。

按照最新规定,当老人百年之后,如果子女不打算赎回物业,银行才会将物业出售以收回安老按揭欠款。如果售楼所得的款项多于欠款,银行会将余额归还给老人子女。反之,如果售楼所得的款项不足以全数偿还安老按揭的欠款,子女也不用担心,因为按揭证券公司作为保险人会承担有关的差额。

目前,中国60周岁以上老年人口已达1.94亿,人均寿命76岁,发达地区长寿比例更高。在柴效武看来,中国内地若要广泛推广“以房养老”,政府也要敢于“兜底”——老人不必担心在耄耋之年被扫地出门,金融机构也没有了后顾之忧。

此外,金融机构在设计倒按揭产品时可以充分考虑市场风险,“美国是62岁以上老人才能以房养老。中信银行之前推出的’信福年华’中老年借记卡规定55周岁就可以抵押房产,这个设计就很糟糕。”柴效武说,“另一方面,假设按照合同,金融机构每个月给老人3000元,可以只给2800元,留下200元作为长寿保险,万一合同到期后老人尚未过世,那就可以动用这笔长寿保险金来支付剩余的费用。”

疑问五:“倒按揭”划算吗?

有网友测算,一套100万的房产,如果办一个10年期的“倒按揭”,老人每月可以领取3700元左右的养老金。但如果办理10年期100万的按揭贷款去买房子,月供却高达1.1万元。后来有人指出,这种算法忽视了10年里100万的利息,“按揭的话,银行一次性给你100万,以房养老则是10年后的银行才收100万的房子。银行对房产升值预期很保守,自己本身的利润也要计算在内。”

孟晓苏表示,根据国外标准的“抵押式以房养老”计算,如果老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2.6万元;如果老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。通常来说,国内一线城市的房价基本都能支持上述价格,也能满足大部分老人的日常生活需求。

根据华师大课题组的精算模型,以闵行区江川路街道一户无子女的老年夫妻为例,65岁的老伯有高血压,62岁的老太有心脏病,现在的房屋市值是150万,两人的月收入为3000元,如果把房产抵押给金融机构,每月大概可以领取5700多元。

即便如此,社会各界对“倒按揭”仍然存疑。对于拥有两套及以上房产的老人而言,现在出售一套房产所拿到的钱要远高于金融机构提供的贷款总额。而对于只有一套房产的老人来说,可以把自己的房子出租或出售,获得的报酬用于支付养老院的钱;或者自己居住的同时,另外再招几个租客,租金用于满足日常生活所需;也可以出售大房换小房,用其差价养老等。这些方式也是“以房养老”,比“倒按揭”更有灵活性。

柴效武表示,“倒按揭”需要政府、金融机构等多方面合作,而其他方式的“以房养老”就简单多了,老人的自主选择面也更广一些。

疑问六:

什么样的老人适合“以房养老”?

有媒体测算,一线城市的老人,“倒按揭”比售房或租房养老更划算。但房产作为老人最大的资产,一般总希望留给子女,这也让“倒按揭”在中国很难推广。

柴效武认为,中国以前一个家庭子女一大堆,老人寿命也不长,如果父母过世时子女尚未成年,那么没有遗产会过不下去。现在情况不同了,独生子女是主流群体,父母寿命也愈来愈长,每个小家庭普遍都有房产,这意味着父母去世时的一套房产对于成年子女(如果父母七八十岁过世,子女四五十岁)而言,并不是非常重大的资产。子女应该转变观念,不应该非要继承父母的房产。

为了解决房产继承问题,华师大课题组建议有子女老人在办理“倒按揭”时可以在合同中注明遗产分割份额,即老人可以选择过世后将房屋变现价值的一部分作为遗产部分留给他们的法定继承人。

而孟晓苏认为,养老房产反向抵押贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起,这些人在中国大概有2000万,这将极大改善他们的晚年生活。在试点地域选择上,应把北京、上海、广州等城市列入,还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

中国台湾地区自去年7月起,在100户无子女、有房产老人中进行“以房养老”试点。首轮试点选定台北市、新北市、高雄市三地,对象是65岁以上拥有不动产、无继承人,但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定,65岁老人最高可贷房屋净值的五成、70到74岁老人可贷五成五、75岁老人可贷到六成。若老人去世,银行将房屋拍卖,扣除贷款后,余额则纳入专属基金,作为未来推动“以房养老”的财源。

可惜的是,传统观念的制约让大多大陆老人不愿接受这一新事物。根据华师大课题组对上海1288名(871个样本有子女,417个样本无子女)50岁以上市民的问卷调查,即使是无子女群体家庭,愿意“参加住房反向抵押贷款养老项目”的老人仅占19.1%。受访者的顾虑主要是对开展机构公信力和房产评估机构中立性的不信任、担心房价持续上涨后自己会吃亏等。

一边是老人顾虑重重,一边是金融机构“心里没底”。华师大课题组发现,金融机构虽然有精算部门可以帮助他们规避一切市场风险,但是反向抵押贷款的推行受到多种政策制约。例如,产权优于合同法,当房产证与合同法有冲突的时候是看房产证的,这意味着如果老人不愿履行合约,金融机构未必能拿到房子。另一方面,当前中国房地产市场不成熟,金融机构不愿承担房价下跌的风险。此外,金融机构普遍对于项目的市场盈利预期较低,而如果调高金融机构的收益率,老人就会觉得不划算,宁愿选择其他“以房养老”的方式。

(编辑:SN063)

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